N. 23/2022
In ambito di esecuzioni immobiliari, con la sentenza n. 18421 dell’8 giugno 2022, la Corte di Cassazione si è pronunciata sulla questione relativa alla natura del termine previsto per il saldo prezzo e quindi sulla eventuale applicabilità della sospensione feriale in ambito di esecuzioni immobiliari.
L’intervento è volto a definire le incertezze applicative sorte sul punto a seguito delle precedenti e risalenti pronunce (n. 480/1987 e 12004/2012) che affermavano la natura processuale del predetto termine, con la conseguenza di ampliare – in base al periodo dell’anno in cui si svolgeva la vendita – fino a 151 giorni il termine fissato per legge a 120 giorni dall’aggiudicazione.
La Cassazione, con la suindicata pronuncia ha quindi stabilito il principio per cui “in tema di vendita forzata, il termine di versamento del saldo del prezzo da parte dell’aggiudicatario è di natura sostanziale, in quanto è posto a presidio del relativo ius ad rem circa l’emissione del decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., attenendo all’adempimento dell’obbligazione pecuniaria assunta dall’aggiudicatario stesso, attività che non necessita di difesa tecnica, ma che costituisce esecuzione di un atto dovuto e non negoziale; ne consegue che esso non è soggetto alla sospensione dei termini processuali nel periodo feriale, ex art. 1 della legge n. 742 del 1969.”
La sentenza in commento avrà quindi la funzione di uniformare le modalità applicative su tutti i tribunali italiani in ossequio al principio generale di trasparenza e chiarezza delle regole della gara di vendita (Cassazione S.U. n. 262/2010),
Come noto, infatti, il soggetto aggiudicatario di un bene in sede di asta ha l’onere di saldare l’importo offerto in tale sede, al netto di quanto già versato a titolo cauzionale, e ciò entro 120 giorni dall’aggiudicazione, tale è da intendersi come termine perentorio pena la decadenza dell’aggiudicazione medesima.
Si è però ampiamente argomentato circa la reale natura del termine di cui sopra.
Vi è chi sostiene essere un termine processuale e come tale soggetto alla sospensione dei termini feriali prevista dal 1 al 31 agosto e, diversamente, chi sostiene la tesi contraria.
In assenza di una interpretazione forte sul punto, i tribunali hanno ritenuto di risolvere attraverso l’inserimento nell’ordinanza di delega di espressa previsione circa l’applicazione o meno della sospensione feriale al termine del saldo prezzo.
Tale escamotage si basa sul principio che il contenuto dell’ordinanza di delega ha carattere di legge speciale e come tale può operare in deroga incidendo quindi direttamente sulle norme che regolano le vendite giudiziarie.
In tal modo, i soggetti che abbiano interesse a partecipare alle aste, possono formulare la loro offerta conoscendo fin da subito le tempistiche da rispettare per il pagamento a saldo ed i relativi adempimenti, in special modo quando sia necessario per loro richiedere un finanziamento ad un istituto bancario
Laddove, invece, nell’ordinanza di delega nulla fosse disposto, l’offerente e successivo aggiudicatario non poteva avere certezza che la sospensione fosse o meno applicabile al termine del saldo prezzo dal Giudice dell’esecuzione in cui aveva acquistato.
In conclusione, il termine del saldo prezzo è da intendersi come perentorio, non prorogabile e non soggetto a sospensione per il periodo che va dal 1 al 31 agosto.
Ne consegue, che l’aggiudicatario per evitare di incorrere nella decadenza della sua offerta e conseguente perdita dell’importo versato a titolo di cauzione nonché della ulteriore sanzione pari alla differenza tra il prezzo di aggiudicazione della successiva vendita sommato alla cauzione e il prezzo della propria aggiudicazione dovrà a saldare il prezzo nei 120 giorni senza quindi tener conto della sospensione del termine feriale, a prescindere da quanto sia stato eventualmente stabilito nell’ordinanza di delega e/o nell’avviso di vendita.
Avv. Luca Cavezzale
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