N. 7/2023

Tra le maggiori novità introdotte in tema di esecuzione forzata dal D. Lgs n. 149/2022, attuativo della Riforma Cartabia, si segnala l’istituto della «vendita diretta», disciplinato dai neo introdotti artt. 568-bis e 569-bis c.p.c. Dichiaratamente ispirato al modello francese della vente privée, il meccanismo della vendita diretta, nelle intenzioni del legislatore, è finalizzato a favorire una liquidazione rapida del bene pignorato con la collaborazione del soggetto esecutato.

1.1 L’istanza del debitore
Come sopra accennato, la delega in tema di vendita diretta ha trovato attuazione negli artt. 568-bis e 569-bis c.p.c.
La prima di queste due norme prevede che il debitore, con istanza depositata non oltre dieci giorni prima della udienza ex art. 569 c.p.c., può chiedere al giudice dell’esecuzione di disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato per un prezzo non inferiore al valore indicato nella relazione di stima di cui all’art. 173-bis, terzo comma, disp.att. c.p.c. (corrispondente quindi al prezzo base).
L’istanza in parola può riguardare il bene pignorato oppure uno soltanto dei beni pignorati.
All’istanza di vendita deve essere allegata una offerta di acquisto a sua volta accompagnata da una cauzione di importo non inferiore al decimo del prezzo offerto.
L’istanza e l’offerta dovranno poi essere notificate, a cura dell’offerente o del debitore, almeno cinque giorni prima dell’udienza prevista dall’articolo 569, al creditore procedente, ai creditori intervenuti ed ai creditori iscritti, anche se non intervenuti.
Il legislatore specifica, infine, che, a pena di inammissibilità, l’istanza non può essere formulata più di una volta.

1.2. Aggiudicazione senza gara.
L’art. 569-bis disciplina le “modalità della vendita diretta” e prevede in primo luogo che il giudice dell’esecuzione, all’udienza fissata per la vendita, valutata l’ammissibilità dell’istanza, dovrà in primo luogo verificare se il prezzo offerto è almeno uguale al valore indicato dall’art. 568 c.p.c.
Se il prezzo offerto è inferiore al prezzo base, il giudice fisserà un termine di dieci giorni per integrare l’offerta e la cauzione, decorsi inutilmente i quali dichiarerà inammissibile l’offerta.
Se invece il prezzo offerto è almeno uguale al pezzo base, o se l’offerta viene integrata nel termine assegnato, il giudice dell’esecuzione, se non vi sono opposizioni, aggiudica l’immobile all’offerente, stabilendo le modalità di pagamento del prezzo, da versare entro novanta giorni (o nel termine inferiore eventualmente indicato dall’offerente), a pena di decadenza. Versato il prezzo (e verificato l’assolvimento degli obblighi relativi alla normativa antiriciclaggio), il giudice dell’esecuzione pronuncerà altresì il decreto di trasferimento,
Qualora il prezzo non sia versato nel termine di 90 giorni, il giudice dell’esecuzione dispone la vendita, secondo il regime generale di cui all’art. 569, comma terzo c.p.c..

1.3. L’opposizione dei creditori e la gara.
Alla vendita diretta possono opporsi i creditori “entro l’udienza di cui all’articolo 569” (se l’udienza è differita per consentire l’integrazione dell’offerta, sarà quest’ultima l’udienza entro cui il consenso potrà essere negato).
Se dunque anche uno solo dei creditori aventi titolo si oppone, il giudice pronuncerà una ordinanza che apre un vero e proprio subprocedimento liquidatorio.
In sintesi il giudice dell’esecuzione: fisserà un termine non superiore a quarantacinque giorni per la esecuzione degli adempimenti pubblicitari, in seno ai quali dovrà essere anche dato conto dell’offerta pervenuta e del suo contenuto (prezzo offerto, importo della cauzione, termine indicato per il versamento del saldo), il che comporterà la redazione di un vero e proprio avviso di vendita, a norma dell’art. 570 c.p.c.; poi concederà il termine di novanta giorni per la formulazione di ulteriori offerte di acquisto ad un prezzo non inferiore a quello dell’offerta già presentata, garantite da cauzione in misura non inferiore a un decimo del prezzo proposto; ed infine convocherà il debitore, i comproprietari, il creditore procedente, i creditori intervenuti, i creditori iscritti e gli offerenti a un’udienza per la deliberazione sull’offerta e, in caso di pluralità di offerte, per la gara tra gli offerenti, che potrà svolgersi con modalità telematiche (salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura).
Va notato che dal momento in cui il giudice pronuncia la suddetta ordinanza a seguito di opposizione decorre il termine di 120 giorni di irrevocabilità dell’offerta, per cui si dovrà avere cura di fissare l’udienza per la delibazione sulle offerte e sulla gara tra gli offerenti entro questo termine.
Legittimati a partecipare alla gara saranno l’offerente originario e tutti gli ulteriori eventuali offerenti, con l’avvertenza che dovranno essere ammessi a concorrere anche coloro che (per una malintesa interpretazione dell’istituto della vendita diretta), dovessero formulare una così detta “offerta minima”; ciò in quanto la disciplina della vendita diretta non ha inciso sui requisiti di ammissibilità dell’offerta di cui all’art. 571 c.p.c.
Espletata la gara e versato il saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario, il giudice dell’esecuzione pronuncia il decreto di trasferimento, a norma dell’art. 586 c.p.c.

1.4 Il trasferimento dell’immobile per atto negoziale.
L’ultimo comma dell’art. 569-bis prevede che, su istanza dell’aggiudicatario, il giudice dell’esecuzione autorizza il trasferimento dell’immobile mediante atto negoziale e ordina, contestualmente alla trascrizione di quest’ultimo, la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie ai sensi dell’articolo 586.

1.5. Considerazioni conclusive: l’incerto destino dell’istituto.
Difficile prevedere, oggi, se l’istituto avrà successo.
L’idea del legislatore è quella di ottenere una collaborazione “virtuosa” del debitore nonché di rendere interessante per l’acquirente l’acquisto del bene, in ragione della verifica giudiziale dei presupposti e, soprattutto, dell’assunzione dei costi del trasferimento e della cancellazione dei gravami a carico della procedura.
Affinché il meccanismo funzioni, tuttavia, è necessario che il debitore reperisca un potenziale acquirente e che lo stesso: si determini a formulare una offerta di acquisto per un prezzo almeno pari a quello base; rinunci alla eventualità di una aggiudicazione con “offerta minima”; abdichi ad una liberazione a cura della procedura (anche se questo problema potrebbe avere una portata ridotta ove si consideri che normalmente il debitore trova un acquirente con l’intesa di permanere nell’immobile); accetti l’incertezza dell’aggiudicazione (alla quale potrebbe porsi rimedio mediante una interlocuzione informale da avviare per tempo) e l’alea di una possibile gara.
Il tutto, inoltre, dovrebbe accadere in un contesto fattuale per cui non è infrequente che il debitore, attivandosi per trovare una via d’uscita, individui egli stesso soggetti disponibili ad acquistare “fuori asta” l’immobile, (nel tempo che precede l’ordinanza di vendita o che intercorre tra un esperimento di vendita e l’altro), per un importo che in alcuni casi è inferiore al valore di stima (con cd “saldo e stralcio”).
A ciò si aggiunga il non così remoto rischio che il meccanismo della vendita diretta possa costituire mezzo, per il debitore, per allungare infruttuosamente i tempi processuali, divenendo strumento dilatorio o fonte di opposizioni esecutive in danno della ragionevole durata del processo e dei creditori.

Avv. Elena Marino
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