N. 27/2022

La norma in commento (ex art.41 bis Legge n.124/2019 come sostituito dall’art.40ter Decreto Sostegni bis) opera all’interno della dinamica del processo esecutivo presupponendolo in essere, volgendosi a una sua sospensione e puntando a una chiusura senza alienazione dell’immobile staggito.

Per l’accesso al beneficio in esame devono ricorrere una serie di condizioni soggettive ed oggettive quali:

• il debitore deve essere un consumatore;
• il creditore deve essere una banca, una società per la cartolarizzazione dei crediti o un intermediario finanziario autorizzato; il credito deve essere ipotecario di primo grado e gravare su un immobile che costituisce abitazione principale del debitore;
• il debitore deve aver rimborsato almeno il 5% della quota capitale originariamente finanziata;
• la richiesta di rinegoziazione deve essere presentata entro il 31 dicembre 2022 in pendenza di una procedura esecutiva immobiliare sull’immobile, il cui pignoramento sia stato notificato entro il 21 marzo 2021;
• il debito complessivo (comprensivo di spese di pignoramento e di interessi) non deve superare Euro 250.000,00;
• riguardo all’importo da offrire al creditore procedente: a) se l’immobile è già all’asta dovrà essere pari al prezzo base dell’asta ridotto del 25 % – ossia il prezzo minimo al quale l’immobile sarebbe aggiudicabile ai sensi dell’art.571 c.p.c.; b) se non si è tenuta ancora la prima asta ma l’immobile è stimato dovrà essere offerto il prezzo di stima; c) qualora il debito residuo sia inferiore al valore dell’immobile pignorato, anche con la riduzione del 25 %, va offerto l’intero importo del debito residuo comprensivo di spese di pignoramento e di interessi (contrattuali per le due annate anteriori al pignoramento oltre a quella in corso ed interessi legali per le annate successive);
• il mutuo derivante dalla rinegoziazione non deve essere inferiore a 10 anni e superiore a 30 anni, decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione.

Ebbene, in presenza delle prefate condizioni il debitore esecutato può legittimamente vantare nei confronti del creditore procedente in executivis un vero e proprio diritto alla rinegoziazione del proprio mutuo ovvero Egli potrà scegliere se ottenere una rinegoziazione o un rifinanziamento e relativa esdebitazione per il residuo mentre, per contro, il creditore procedente sarà obbligato a rinegoziare. Inoltre, nei casi in cui il debitore non riesca ad ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo lo stesso potrà essere concesso al coniuge, alla parte dell’unione civile, ad un parente o affine entro il terzo grado, tra l’altro la rinegoziazione con richiesta di garanzia del fondo può essere richiesta anche mediante la proposta di accordo o piano del consumatore.

Delineato il perimetro giuridico di operatività dell’istituto in esame occorre valutare se una Società di cartolarizzazione, la quale abbia acquistato un credito deteriorato derivante da un contratto di mutuo bancario risolto debba ovvero sia obbligata ad adempiere alla richiesta di negoziazione ex art.41 bis L.124/2019, attuale art.40ter D.L. n.41/2021, formulata dal debitore esecutato in pendenza di una procedura esecutiva ricorrendone i su richiamati presupposti.

La risposta sembrerebbe, a rigore di logica e, soprattutto, di testo normativo, negativa.

Infatti, l’art. 41 bis, primo comma, L. n. 124/2019, parla espressamente di mutuo in essere e dunque, secondo la semantica, di mutuo in regolare ammortamento, il quale non sia risolto “Al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi più gravi di crisi economica dei consumatori, ove una banca, o un intermediario finanziario di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, o una società di cui all’articolo 3 della legge 30 aprile 1999, n. 130, che sia creditore ipotecario di primo grado, abbia iniziato o sia intervenuto in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale del debitore, il debitore, che sia qualificato come consumatore ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, può, quando ricorrono le condizioni di cui al comma 2, formulare richiesta di rinegoziazione del mutuo in essere ovvero richiesta di un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a un terzo finanziatore che rientri nelle citate categorie soggettive, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere. Il debito rinegoziato o il finanziamento del terzo possono essere assistiti dalla garanzia di cui al comma 4 e possono godere del beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.”

Dunque, nel caso in cui sia stata azionata una procedura esecutiva immobiliare a seguito della risoluzione di un contratto di mutuo fondiario è da escludersi la possibilità della negoziazione de qua e, conseguentemente, il potere del Giudice dell’esecuzione di sospendere la relativa procedura esecutiva.

Tale considerazione sembrerebbe sorretta non solo dal tenore letterale della legge, la quale si riferisce, come detto, espressamente ai mutui “in essere” ma risulterebbe condivisa da prevalente dottrina.

Infine, a suffragio di tale tesi ricorre la stessa struttura delle operazioni di cartolarizzazione che, appunto, non prevedono la cessione del contratto, ma solamente del credito derivante da un contratto intercorso con altri, con la conseguenza che il contratto non è nella titolarità (recte: disponibilità giuridica) della società di cartolarizzazione, la quale non può rinegoziare un contratto che non è di sua titolarità, come è appunto il caso in cui si renda cessionaria dei crediti derivanti da un contratto di mutuo risolto.

Avv. Cristina Pergolari e Avv. Antonio Anchinico

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